某大佬欲以 200 亿港元收购恒大物业，虽然这笔交易因双方付款方式异议最终告吹，但也让一位 " 隐形富豪 " 浮出水面——神秘广东佬、合生创展掌门人朱孟依。

大哥终究是大哥。

作 者丨 李 君

华商韬略 · 华商名人堂 ID：hstl8888

图片：网络、图虫创意

生意场上没有永远的王者。

巨额债务下，昔日大佬许家印也开始变卖资产，" 接盘侠 " 们伺机出动。

早前就有消息传来，某大佬欲以 200 亿港元收购恒大物业，虽然这笔交易因双方付款方式异议最终告吹，但也让一位 " 隐形富豪 " 浮出水面——神秘广东佬、合生创展掌门人朱孟依。

在房地产哀鸿遍野、割肉求生的当下，合生创展今年的成绩单出奇亮眼：" 三道红线 " 全绿，现金及存款达到 428.55 亿港元。

手握 400 亿，不当大哥好多年的朱孟依，开始了一场不动声色的 " 围猎 "。

他的猎物，还不止恒大。

如今地产大亨的名单上，已经难觅朱孟依。

但 30 多年前，这位诸人口中 " 朱老农 " 的故事，今日再谈起依然让人叫绝。

▲朱孟依

1959 年，朱孟依出生在广东梅州一个农户家，早早就混迹江湖，读书不成却头脑精明，摸爬滚打多年，练就一身 " 四两拨千斤 " 的本事。

上世纪 80 年代，改革春风吹满地，中国商品经济兴起，大街小巷流动摊贩也越来越多。彼时，朱孟依还是小镇工地包工头，看着满街乱窜的摊贩和为此头疼的城管，他琢磨出了一个 " 金点子 "。

朱孟依找到镇政府谋求 " 合作 "：政府出地他出钱，一起开发一条商业街，把小摊贩们安顿过来，事成后他只收取部分租金。

不用掏腰包又便于城市管理，镇政府何乐不为。靠着在这条商业街收租，朱孟依赚到人生第一桶金。

1992 年，朱孟依正式转战地产。

他做的第一件事就是跑到香港创办合生创展，又以港商身份回到内地。同年，雅居乐和碧桂园先后成立，随后富力、恒大相继诞生，" 华南五虎 " 正式登上历史舞台。

" 五虎 " 中拔得头筹的，还是朱孟依。

1993 年，广州市政府拍卖土地，地产商哄抢市中心地皮，朱孟依却在当时还是荒郊野外的天河拿下 100 万平方米的地块。

巧的是没过多久，天河区就被规划为广州新的市中心，朱老农拍下的这块地皮一夜之间暴涨数倍。

是运气好还是早有筹谋，经此一战，很多人都揣测，朱孟依走的就是 " 打通上层 "" 获取内情 " 路线。

在这块 " 白菜价 " 地皮上，他相继推出华景新城、暨南花园、骏景花园等标杆项目，以极低成本赚得盆满钵满。

▲合生创展广州区域已开发项目

来源：合生创展官网

当时坊间流传一句话：" 朱老农的地在哪，房子就要买在哪。"

上世纪末，土地拍卖还没有规范透明的流程，地产商们为了拿地，八仙过海各有手段。

2003 年初，广州天河科技园建设总公司（以下简称 " 建设公司 "）将珠海投资、廖若清、南博置业告上法庭，索赔 6 亿多元。

起因是，原属于广州科技园实业公司（以下简称 " 实业公司 "）的 339 多亩土地，被悄无声息地转移到了朱孟依公司名下，而作为实业公司大股东的建设公司却毫不知情。

珠海投资和南博置业都是朱孟依的公司，而廖若清则是实业公司的总经理，实业公司由珠江投资和建设公司的合作企业成立。

后来经查证，2001 年，廖若清伪造董事长签名，越权代表实业公司与南博公司签订协议，在周边地价单平都已破万的情况下，将 339 亩土地以每平不超过 800 元的价格 " 贱 " 卖给了朱孟依。

这块原本的政府划拨工业用地，在 " 巧妙 " 运作中，不仅改了土地属性，还改姓了 " 朱 "。

建设公司苦苦维权之时，朱孟依已大兴土木，在这块地上建成了规模浩大的骏景南苑小区，并且大获成功，十年后，这块地皮价格翻了 40 倍。

而不清不楚的卖地 " 冤 " 案最终不了了之。

" 我们斗不过他们。" 建设公司副总经理贾弘基感叹。

1998 年，朱孟依的一招又让人见识到他的 " 精明 "。

时年，大陆 A 股市场还不允许私营地产公司上市，朱孟依凭借港资身份，使合生创展在香港主板成功上市。

此时人们才大悟朱老农最初将公司注册在香港的原因。

资本助力下，合生创展一骑绝尘。1998-1999 年间，在广州开发了 110 多个项目，比万科在全国五大城市开发规模总和还多。

2004 年，合生创展成为内地第一家销售破百亿的房企，同期万科的销售额只有 70 亿元，碧桂园 32 亿，恒大只有 14 亿多。

朱氏家族也在逐渐成型，朱孟依兄长朱拉伊创办了广东新南方集团和北京光华天成投资，弟弟朱庆伊创办了地产公司珠光集团，后者于 2009 年借壳上市，即如今的珠光控股。

45 岁的朱孟依早已不是那个小县城里的包工头，如今，他是搅动华南地产界的一条巨鳄，是日益煊赫的朱氏家族掌门人。

" 朱家才是中国地产界的隐形航母。"风头鼎盛时，王石甘拜下风。

2005 年的合生创展，就像正午的太阳一样耀眼。

这一年，公司迎来了一位叫武捷思的行政总裁。

这位总裁非等闲之辈，他曾于 1995 年至 1998 年担任深圳市副市长，之后被任命为广东省省长助理。亚洲金融危机期间，广东省创办的粤海公司资不抵债 91.2 亿港元，武捷思临危受命，接盘这个 " 烂摊子 "，仅用了两年时间，粤海就成功重组，第三年已经扭亏为盈，这一操盘被称为 " 粤海奇迹 "，武捷思也一战成名。

为了挖这位天才，朱孟依开出天价：500 万元年薪和 2000 万股认股权。

外界一度认为，武捷思的加入必然让朱老农如虎添翼，让合生创展再创辉煌。

然而不过两年，合约期未满，武捷思就辞职离开。

外界传言，武捷思在公司没啥话语权，朱孟依把权力牢牢抓在手里。

从武捷思开始，合生创展仿佛陷入魔咒，每一任行政总裁都干不满 3 年，五年时间内先后有四位总裁出走。

传言并非空穴来风。

合生创展的员工透露，虽然身家数百亿，朱孟依非常低调。他不接受媒体采访，常年衣着朴素，平时吃饭白粥青菜参汤，偶尔斗把地主，就算是娱乐活动了。

低调、神秘，这似乎是粤系商人一贯的作风。虽然事业上敢闯敢拼，却始终固守家族企业观念，绝不让权力落旁人之手。

朱孟依有两子一女：长子朱一航、次子朱伟航、女儿朱桔榕。在接班人的选择上，朱孟依 " 重女轻男 "，从 2011 年起，就悉心培养女儿朱桔榕。

"85 后 " 朱桔榕毕业于中国人民大学金融系。2009 年，才 21 岁的她就被父亲安排出任合生创展总裁助理，2011 年底出任执行董事，2012 年，晋升为常务副总裁。

当同学还在打工时，朱桔榕已经当上老板。

2013 年，她上位副主席，" 接班人 " 身份明确。时任总裁薛虎等多位高管随之离职，此后，合生创展总裁席位空缺长达六年。

2020 年 1 月 13 日，朱孟依辞任董事会主席职务，女儿朱桔榕正式接棒。

只不过，当接力棒交到女儿手里时，合生创展已有 " 颓势 "。

从 2008 年之后，合生创展的销售规模一直在走下坡路。

当曾是小弟的恒大、万科迎头赶上，销售纷纷破千亿时，合生创展的销售额迟迟在百亿徘徊，2019 年，合生卖出 204 个亿创新高，这个 " 可喜可贺 " 的成绩也不过是同期万科销售额的零头。

业绩落后那些年，朱老农受到过不少 " 虎落平阳 " 的嘲讽。

外界将合生创展的落后归结于朱孟依的保守和他坚持的 " 低价购地、长期捂盘、缓慢开发 " 模式：

囤下了数千万平方米的巨量土地，且大都位于一线城市的核心地带，却从来不着急开发，最高 50 万 / 平方米的北京霄云路 8 号，开发了近 10 年。

旧城改造这种随随便便就能折腾个五六年的长周期项目，别的房企都不爱干，朱老农却情有独钟。

相比快变现，他笃定利润更高的慢模式，销售业绩平平，却靠土地增值实现可观利润。

当大多数房企都在 " 高周转、高杠杆 " 时，朱孟依 " 一意孤行 "，面对质疑从来不理会、不回应。

2003 年，朱孟依又通过各种关系以 78 元 / 平方米的白菜价拿到了天津宝坻 2.5 万亩土地。

当时，" 京津冀一体化 " 还只是个模糊不清的构想，但在朱孟依看来，京津冀一体化是大趋势，这片盐碱地就是未来京津之际的财富新城。

为此，他力排众议，耗资 200 亿，在这片地上打造 " 京津新城 "，盖起了数以千计的别墅，配套上马了超豪华酒店。

但他的眼光太过超前，直到 2014 年，" 京津新城 " 依然是一片荒芜，还收获了一个惊悚的名字—— " 亚洲最大的鬼城 "，直到 2016 年修建 " 京滨高铁 " 的消息传来，" 京津新城 " 才甩掉 " 鬼城 " 的帽子。

历史最终证明，他的确看准了。

▲合生财富广场

只不过 200 亿的巨额投入，等待翻盘的过程太漫长，合生创展元气大伤。

再加之 2008 年的三联收购案波及，合生创展 " 一年不如一年 "，朱孟依也一度隐匿于公众视野之外。

大佬的故事并没有就此结束。

2021 年，鲜有露面的朱孟依再次站到舞台中央，这一次他的身份是 " 造车者 "。

广汽集团年初发公告称，其合营公司广汽蔚来新能源汽车科技有限公司（以下简称 " 广汽蔚来 "）引入战略投资者广东珠投智能科技投资有限公司（以下简称 " 珠投智能 "），增资约 19.23 亿元，完成增资后，珠投智能将持股广汽蔚来 66.2%。

携 19.23 亿入局的珠投智能，其实际控制人正是朱孟依的长子朱一航。

放弃了家业继承的朱一航已经别有天地，尤其在游戏行业风生水起。11 月 17 日凌晨拿下了 2021 年《英雄联盟》全球总决赛冠军的 EDG 战队，背后老板就是朱一航。

▲朱一航

来源：腾讯电竞

在战略合作签约现场，朱孟依一身西装，以元知科技集团战略委员会主任的身份出席，而元知科技，则由其小儿子朱伟航执掌。

此次合作，广汽蔚来将提供在整车研发、供应配套以及智能制造方面的资源，而元知科技则利用其在 AI 技术、车路协同、物联网等领域的优势加成。

父子三人齐上阵，其进军造车界的决心可见一斑。

但阔绰出手背后，众人眼中 " 日薄西山 " 的合生系钱从何来，同样备受关注。

这时人们才发现，朱孟依 " 一动不动 " 那些年，已经靠炒股另辟一片天地。

2020 年底，合生创展一口气购买了 64.22 亿港元的证券，在科技、健康领域下重注，买下了平安健康、平安保险、小米等企业股份。

从目前的收益情况来看，这是一门相当赚钱的生意。

其财务报告披露，合生创投的股权投资收入已经超过了地产收益，成为仅次于物业发展的第二大收益业务。

通过股权投资的方式，合生创展毛利率逆势上涨，由 2019 年末 52% 提升至 2020 年的 67%。

从地产公司转型多元业务，并在股份投资领域见长，是朱桔榕接掌合生后，交给老爹的第一张成绩单。

如此看来，学金融的女儿继承家业，两个儿子转战新领域，朱孟依早就拨好了算盘。

30 多年风云变幻，商界大佬和明星企业走马灯似地换，朱老农却稳稳地把合生系做到 " 小而不倒，少却不亏 "。

风雨不动安如山，还出其不意演上几出 " 螳螂捕蝉，黄雀在后 " 的好戏。

如今，在大家都认为地产风口已过时，他又反其道而行之，频频出手，先是 2019 年耗资 74 亿拿下广州、北京和杭州、苏州等多幅地块，2020 年 5 月，又斥资 180 亿巨额在北京攻城略地。

而 " 牵手 " 恒大失败后没多久，这位富豪又迅速更换 " 猎物 "，瞄上中国奥园价值 14 亿港元的物业板块，真金白银诠释 " 别人贪婪时恐惧，别人恐惧时贪婪 "。

局势不定的当下，不知这位老牌地产家，还会亮出什么剑。

[ 1 ] 《朱孟依和他的地产王国》中国周刊

[ 2 ] 《合生天价诉讼案调查》中国周刊

[ 3 ] 《他淡出江湖好多年，却因王健林的一点小生意，震动大半个财经界》华商韬略

[ 4 ] 《朱孟依：不做大哥好多年》地产风声

[ 5 ] 《合生炒股记 朱孟依的投资世界》观点

[ 6 ] 《地产大佬造车连续剧，朱孟依 19 亿元拿下 " 蔚来 "》地产 K 线